Beste Spielothek in Otzenrath finden

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Mit der Handelsentwicklung nicht vereinbar und folglich wenig realistisch ist die Annahme, dass die Nutzung bestehender Leerstandsflächen eine geeignete Alternative darstellt.

Dies kann in Ausnahmefällen zutreffen, für leistungsstarke Mieter sind jedoch die Funktionalität und optimale Flächenkonzepte ebenso von Bedeutung, wie die Ausstrahlungskraft des Standorts in seiner Gesamtheit.

Unter diesem Blickwinkel sind auch mögliche Auswirkungen bei Realisierung des 2. Eine Zielstellung des von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Cottbus beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes war die Verdichtung und Stärkung des Haupteinkaufsbereichs von dem Einzelhandelslagen, die überwiegend durch Fachgeschäftsstrukturen geprägt sind, partizipieren können, um somit eine funktionsfähige Innenstadt mit oberzentraler Bedeutung herauszubilden.

Eine zweite Aufgabe der Weiterentwicklung der Cottbuser Innenstadt ist die wie in mehreren Abschnitten bereits beschriebene funktionale Verknüpfung mit der im Nordwesten der Innenstadt gelegenen Spreegalerie.

Dieser Standort verzeichnet aufgrund der Nutzungsvielfalt Handel, städtische Verwaltung weiterhin gute Frequenzen, ohne jedoch eine funktionale Verknüpfung zu anderen innerstädtischen Geschäftslagen herstellen zu können.

Die Umsetzung des 2. Bauabschnitts sollte für die Zusammenführung der Schwerpunkteinzelhandelslagen zu einem funktional zusammenhängenden Haupteinkaufsbereich ein wesentlicher Baustein sein.

Die bisher vorliegenden Grundrisse der Vorhabenträger und die darin enthaltenen Wegebeziehungen weisen nicht auf eine geplante Durchlässigkeit in Richtung des Berliner Platzes und damit zur Spreegalerie hin.

Im Planverfahren sollten die Möglichkeiten einer architektonischen Lösung zur Anbindung geprüft und möglichst auch eingefordert werden. Mit der Anbindung könnten auch positive Entwicklungsimpulse für die Spreegalerie gegeben sein, vorausgesetzt, dass auch die Eigentümer der Spreegalerie die Entwicklungschancen ergreifen und bauliche Defizite abbauen.

Darüber hinaus gilt es das Erscheinungsbild zu modernisieren, da ansonsten zukünftige Probleme mit der Kundenakzeptanz zu erwarten sind.

Bauabschnitts sind folgende Feststellungen zu treffen: Der moderate Ausbau der Verkaufsfläche und die damit verbundenen Umsatzchancen tragen zu einer stärkeren Zentralität der Cottbuser Innenstadt und in der Folge zu einer Zentralitätssteigerung des Oberzentrums Cottbus bei.

Solche Entwicklungen sind auch für neue Ansiedlungen attraktiv. Deshalb empfehlen die Gutachter, die Verkaufsflächenobergrenze wie festgesetzt beizubehalten und sich mit dem Vorhabenträger auf eine betriebstypenbezogene Festlegung hinsichtlich der Ansiedlung von Fachmärkten zu verständigen.

Grundlage für die Planungsentwürfe bildete eine zwischen Stadt und Investor abgestimmte Aufgabenstellung. Neben den städtebaulichen und architektonischen Vorgaben wurde auch die maximale Obergrenze der Einzelhandelsverkaufsfläche für das Einkaufszentrum vorgegeben.

In Auswertung dieses Gutachterverfahrens und eines umfassenden Bürgerdialogs hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Cottbus am einen Grundsatzbeschluss zu den weiteren städtebaulichen und funktionalen Zielen der Standortentwicklung verabschiedet.

Im Besonderen ist es die nunmehr eigenständige Funktion und das Sortimentskonzept des Planvorhabens, die neu zu bewerten sind. Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme wurde die Kompatibilität des Einkaufszentrums Stadtpromenade mit den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Cottbus untersucht und bewertet.

Die Stellungnahme ist den Anlagen beigefügt. Einzelhandelsentwicklung im digitalen Spannungsfeld - Thesen zur Wechselwirkung stationärer Handel vs.

Die Konzentration auf attraktive Standorte und leistungsfähige Anbieterstrukturen hat sich tendenziell fortgesetzt und ist Folge der Herausforderungen, vor die der Handel gestellt ist.

Die Einzelhandelslandschaft in Deutschland steht vor tiefgreifenden Umwälzungen. So wird der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt derzeit im Wesentlichen durch folgende Faktoren bestimmt: Durch die rasante Verbreitung von Smartphones ist der nächste Schritt im Online-Handel geebnet, die Integration von stationärem Einzelhandel und Online-Handel durch den Multichannel-Ansatz setzt sich zunehmend durch.

So wird durch dem Online-Handel nicht nur stationärer Einzelhandel verdrängt, sondern es werden auch neue Vertriebsmöglichkeiten eröffnet.

Dabei verschwimmen die Grenzen von Online- und stationärem Einzelhandel zunehmend. Da der E-Commerce bislang in erster Linie ältere Formen des Versandhandels substituiert hat, wird derzeit deutschlandweit nur ein vergleichsweise geringer Flächenrückgang im Einzelhandel erwartet.

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass dieser bundesdurchschnittliche Gesamtwert starke Schwankungen überdeckt.

Auch erhöht sich durch den potenziellen Verlust zahlreicher Ankermieter das Mietausfallrisiko. Zudem wird sich die Polarisierung zwischen guten und weniger guten Objekten und Standorten weiterhin fortsetzen.

So ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Städten mit einem überregionalen Einzugsbereich sowohl in 1-A-Lagen als auch in B- und Nebenlagen positiv entwickeln wird und somit hier ein hohes Investmentpotenzial gegeben ist.

Aber schon bei Städten, die nur ein regionales Einzugsgebiet aufweisen, ist nur noch in den 1-A-Lagen ein positives Investmentpotenzial zu erwarten.

In den B- und Nebenlagen dieser Städte dürften sich die zukünftige Flächennachfrage und der zusätzliche Flächenbedarf dagegen rückläufig entwickeln.

So gehen Handelsnutzer in diesen Städten und in diesen Lagen kaum Kompromisse bzgl. Im Fazit wird somit damit zu rechnen sein, dass sich der innerstädtische Flächenbedarf auf attraktive Verbundstandorte konzentrieren wird.

Damit wird ein Flächenbedarf für moderne Betriebskonzepte einhergehen, während zu kleine oder in Randlagen befindliche Einzelhandelsflächen zunehmend abschmel M-Commerce: Der geschilderte Entwicklungstrend untersetzt nachhaltig die im vorangegangen Abschnitt dargelegten Handlungserfordernisse zur Weiterentwicklung der Cottbuser Innenstadt.

Vorrangig muss es gelingen, weitere frequenzstarke Einzelhandelsbetriebe in das A-Zentrum zu integrieren.

In der Betrachtung der Wechselwirkung stationären Handel und E-Commerce ist jedoch nicht zwangsläufig zu unterstellen: Online gewinnt, offline verliert dieser Gedankenansatz prägt in der jüngeren Vergangenheit und Gegenwart die Diskussion über die Zukunft des Handels.

Tendenzen der Konsolidierung des stationären Handels, auch in den vorgenannten Branchen, z. Allerdings muss sich der stationäre Handel auch verändern, d.

In der Konsequenz ist das Vorhandensein im Internet, z. Die Gewinner werden Cross-Channel-Händler sein Mit Cross-Channel werden mehrere Kanäle gezielt und integriert bedient und Geschäftsprozesse kanalübergreifend realisiert, darin finden sich die Anforderungen vieler Händler wieder.

Es bedeutet, dass der Kunde nicht nur das gleiche Angebot über alle Kanäle hinweg erfährt, sondern er bekommt die Möglichkeit seinen Kaufprozess kanalübergreifend zu gestalten.

Er kann sich online informieren und offline kaufen oder umgekehrt. Der Prozess ist integrativ und verfolgt das Ziel der nahtlosen Übergabe vom stationären zum Online-Kanal oder an den Kundenservice.

Der Händler kann den Kunden auch animieren, den Kanal zu wechseln, falls entsprechende Kundeninteressen erkennbar sind.

Cross-Channel ermöglicht Kundenkontakte in wesentlich breiterer Form und bedeutet damit auch mehr Umsatzchancen.

Ein Verzicht auf diese Möglichkeiten schränkt die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven des Händlers stark ein.

Hybride Beratungsansätze werden für den stationären Handel überlebenswichtig Smartphones und Tablets ermöglichen neue Formen der Warenpräsentation, der Beratung und können der Kundenansprache völlig neue Impulse verleihen.

Zum einen kann sich der Kunde interaktiv bereits im Geschäft informieren, sofern noch kein Verkäufer zur Beratung verfügbar ist, zum anderen bietet ein interaktives Ausprobieren von Produk- 25 Quelle: Über eine Visualisierung können 3 D-Animationen z.

Die Vorteile für die Händler liegen in einer höheren Kundenverweilbarkeit, der Unterstützung im Beratungsgespräch, einem positiven Einkaufserlebnis mit nachhaltiger Kundenbindung.

Ziel muss es sein, dass der Kunde die digitale als gute, persönliche Beratung empfindet. Dies ist aber gerade die Stärke des stationären Handels.

Der Flächenbedarf im stationären Handel wird sich durch Virtualisierung deutlich verändern Resultierend aus einer immer stärker segmentierten und individualisierten Kundennachfrage, die mit vertiefenden Sortimentsstrukturen einhergeht, sind in der Vergangenheit in verschiedenen Branchen die Flächen vor allem bei Fachmarktkonzepten stetig gestiegen.

Diese Entwicklung wird durch die Möglichkeiten der Virtualisierung deutliche Veränderungen erfahren. Bei zunehmender Sortimentstiefe- und breite kann durch den Einsatz technischer Möglichkeiten wie Tablets die Produktpräsentation wesentlich flächensparender erfolgen.

Insbesondere Zubehör, Nischenprodukte Waren, die nicht ständig nachgefragt werden und Variationen können so vielfältiger angeboten werden.

Über die Virtualisierung der Warenpräsentation können die Vorteile des stationären Handels persönlicher Kontakt, Beratung etc.

Der Einsatz innovativer Technologien im stationären Handel wird zur Selbstverständlichkeit Mit dem Einsatz innovativer Technologien im Handel bewegt sich der Einzelhändler auf Augenhöhe mit dem Kunden.

Es bildet sich eine neue Art von Verkaufsgesprächen heraus, die die Beratungskompetenz in eine neue Qualität führen kann und damit dem Kunden ein echtes Einkaufserlebnis vermittelt.

Für den Händler steigt die Chance, mittels innovativer Angebotskonzepte den Kunden vor Ort zu binden und zusätzliche Umsätze zu generieren. Auch der inhabergeführte Fachhandel besitzt im Portfolio zukünftiger Handelswelten von Marken- und Produktinszenierung, Erlebnisbereichen auf der Fläche, Service- und Beratung sowie Präsenz im Netz über regionale Plattformen gute Chancen seine Marktposition zu stärken.

Der durch den wachsenden E-Commerce getriebene Strukturwandel erzeugt einen hohen Handlungsdruck für den Handel, der sich auf Standorte, insbesondere die Innenstadt, auswirkt.

Beste Voraussetzungen, um Frequenzverlusten in der Innenstadt durch Abwanderung ins Netz entgegenzuwirken, bieten attraktive, vielfältige Angebote und multifunktionale Erlebnisbereiche.

Auch die Stadt ist gefordert, die Attraktivität des Standorts, insbesondere der Innenstadt zu erhalten und zu erhöhen.

Funktionsvielfalt und hohe Aufenthaltsqualität sowie eine gute Erreichbarkeit stellen zentrale Aufgaben der Standortpolitik dar.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept Cottbus 5. Leitziele einer abgestimmten Standort- und Zentrenentwicklung Die Sicherung und Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Cottbus ist eine übergeordnete Zielstellung der Stadtentwicklung.

Diese impliziert, dass das Oberzentrum Cottbus als Standort für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und politischen Bereich und für weitere private Dienstleistungen zu sichern und weiter zu entwickeln ist.

Diese Aufgabenstellung stellt vor dem Hintergrund einer auch zukünftig schrumpfenden Bevölkerung eine Herausforderung dar, die konsequente Handlungsleitlinien erfordert.

Bezogen auf die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich diese aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Stadt Cottbus, den daraus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen z.

Die Marktentwicklung im Einzelhandel soll mit dem vorliegenden Zentrenkonzept in geordnete Hierarchien gelenkt werden, Ziel ist ausdrücklich nicht der Eingriff in den einzelbetrieblichen Wettbewerb, im Mittelpunkt steht vielmehr eine geordnete Standortentwicklung, die den Einzelhandel in übergeordnete Ziele der Stadtentwicklung einbindet.

Mit dem Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung werden nachfolgende Ziele verfolgt, die grundlegende Zielvorstellungen der Stadtentwicklungsplanung aufgreifen und diese für speziell für die Einzelhandelsentwicklung konkretisieren und untersetzen.

Stärkung der oberzentralen Funktion und der Zentralität der Stadt Cottbus durch eine qualifizierte Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche Die Analyse zeigt, dass die Spielräume für Wachstum im Einzelhandel gering sind, dass weniger ein quantitativer Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Cottbus sicherstellen können.

Dies erfordert ein hierarchisch gestuftes Zentrengefüge in dem die Innenstadt als Hauptzentrum fungiert. Erhalt, Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt als multifunktionales Zentrum für die gesamte Region knüpft an die vorangestellte Zielsetzung an.

Die weitere Entwicklung zu einer leistungsfähigen Innenstadt mit profiliertem und konzentriertem Einzelhandelsangebot stellt im Wettbewerb der innerörtlichen und regionalen Einzelhandelsstandorte eine grundlegende Bedingung dar.

Dazu gilt es auch die räumlichen Entwicklungspotenziale auszuschöpfen. Kompaktheit gewachsener Stadtstrukturen zielt auf eine Verknüpfung von Daseinsfunktionen Leben Wohnen Arbeiten und auf die Zuordnung bestimmter Versorgungsfunktionen, d.

Bestandteil der sie umgebenden Wohnbebauung. Urbanisierung statt Devastierung Konzentration auf städtebaulich wesentliche Strukturen statt einer weiteren Zergliederung ist dringend angezeigt, um bei bereits bestehender Dominanz dezentraler Standorte den Zentrenstrukturen und somit der Stadtstruktur aus Einzelhandelssicht eine Entwicklungsperspektive zu geben.

Nahversorgungslagen in den Wohngebieten sind Kristallisationspunkte des urbanen Lebens und gewinnen unter Berücksichtigung der zu erwartenden demographischen Entwicklung weiter an Bedeutung.

Tendenziell rückläufige Bevölkerungszahlen gefährden zunächst wohngebietsintegrierte Angebotsstrukturen mit ihren i. Die Präferenz einer wohngebietsintegrierten Versorgung gegenüber autoorientierten Standortlagen ist erklärtes Ziel des Zentrensystems und unterstützt gleichzeitig das grundsätzliche Ziel der Stadtentwicklung, notwendiges Verkehrsaufkommen zu begrenzen.

Letztere könnten auch in Solitärlagen bestehen, was jedoch die Funktionalität städtebaulich integrierter Versorgungszentren gefährdet.

Die Stadt Cottbus verfügt quantitativ über einen hohen Verkaufsflächenbesatz, welcher bisher nur partiell zur Profilierung der Zentren beiträgt.

Erhalt und Schaffung von Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit in zentralen Einkaufsbereichen Die Ausrichtung der Cottbuser Einzelhandelsentwicklung an das Zentrensystem sichert nicht nur den Erhalt attraktiver und lebenswerter Stadtstrukturen sondern gewährleistet auch für alle an der Einzelhandelsstandort- und Zentrenentwicklung Beteiligten eine Planungssicherheit gegenüber städtebaulich ungeeigneten Entwicklungen.

Sie wirkt einer Zergliederung der Einzelhandelsstrukturen entgegen und trägt zur kleinräumigen Stadtentwicklung ebenso bei, wie zur Gesamtausstrahlung der Stadt Cottbus als Einzelhandelsstandort.

Grundstruktur des Einzelhandelsstandort- und Zentrensystems Das nachfolgend empfohlene Zentren- und Standortkonzept baut auf den bisherigen Einzelhandelsstrukturen der Stadt Cottbus laut Einzelhandelskonzept auf, ist ausgerichtet an der Leitfunktion des Einzelhandels in multifunktional gestalteten Angebotsstrukturen und strukturiert zwischen gesamtstädtischen bis regionalen Versorgungsfunktionen, ortsteilbezogenen Versorgungsfunktionen sowie Nahversorgungsfunktionen in differenzierter Ausprägung.

Grundsätzlich zu unterscheiden ist zwischen städtebaulich integrierten Versorgungszentren zentrale Versorgungsbereiche , wohnortintegrierten Nahversorgungsstandorten und nicht integrierten Ergänzungsstandorten bzw.

Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.

Innenstadt oder auf Teilbereiche Ortsteile, Wohngebiete beziehen und dabei einen umfassenderen Hauptzentrum oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf Nahversorgungszentrum abdecken, in jedem Fall müssen sie eine zentrale Funktion mit städtebaulichem Gewicht übernehmen.

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers können sich zentrale Versorgungsbereiche nicht nur aus planerischen Festschreibungen, sondern auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben.

Grundsätzlich gliedert sich ein hierarchisches Zentrensystem in Stufen unterschiedlicher Versorgungsfunktionen, i.

Oberste Priorität gebührt dem innerstädtischen, zentralen Versorgungsbereich, dementsprechend ausgewiesen als A-Zentrum mit gesamtstädtischen und regionalen Versorgungsfunktionen.

Dem nachgeordnet sind B-Zentren als Stadtteilzentren mit entsprechend ortsteilbezogenen Versorgungsfunktionen im kurzfristigen und auch mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich.

Nahversorgungszentren als unterste Stufe zielen vorrangig auf die wohnungsnahe Versorgung im kurzfristigen Bedarfsbereich. Zur Mindestausstattung von Nahversorgungszentren verweist das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom , Aktenzeichen: Zentren mit Ortsteilfunktionen B- und C-Zentren sowie 3.

Mit diesem Zentren- und Standortkonzept, dessen Abstufung von A- bis D-Zentren sowie weiteren Standortstrukturen mit ergänzenden Versorgungsfunktionen auch als Wertigkeit und Präferenz zu verstehen ist, werden konzeptionelle Vorgaben für die Einzelhandelspolitik der Stadt fixiert.

Folgende Zentren- und Standortgliederung und deren funktionale Arbeitsteilung wird empfohlen: Fortschreibung Zentren- und Standortkonzept der Stadt Cottbus.

Zusätzliche Nahversorgungsstrukturen D-Zentren und Nahversorgungslagen sowie Ergänzungsstandorte sind durch spezifische Funktionszuweisungen darauf abgestimmt: Einbindung der Nahversorgungsfunktionen in die Zentren- und Standortstrukturen Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist das entscheidende Kriterium für die langfristige Sicherung einer qualifizierten verbrauchernahen Grundversorgung.

Folglich ist die gezielte Entwicklung möglichst flächendeckender Nahversorgungsstrukturen eine wesentliche Aufgabenstellung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten und den darin integrierten Nahversorgungskonzepten.

Begriff der qualifizierten Grundversorgung Quelle: Eine leistungsfähige Grundversorgung ist ein bedeutsamer Aspekt der Lebensqualität und nimmt somit auch Einfluss auf die Attraktivität von Stadtgebieten.

Zu den nahversorgungsrelevanten Betriebsformen zählen Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Lebensmittel-Fachgeschäfte.

Für Letzteren bevorzugen Kunden kleinere, übersichtlichere Lebensmittelmärkte bzw. Diese unterschiedlichen Zielgruppen bzw. Aufgrund der Bedeutung der Nahversorgung erfahren die Standorte einen besonderen Schutz innerhalb des Konzeptes zur Zentrenentwicklung der Stadt Cottbus.

Eingebunden in eine hierarchisch gegliederte Für das Cottbuser Stadtgebiet sind in der Fortschreibung des Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes fünf Nahversorgungszentren davon ein D-Zentrum in Planung ausgewiesen vgl.

Neben den zentralen Versorgungsbereichen ergänzen integrierte Standorte Nahversorgungslagen die angestrebte wohnungsnahe zumindest jedoch wohnortnahe Grundversorgung für die Einwohner umliegender Wohnquartiere.

Zur Bewertung der Funktionen und Ausstattungsmerkmale werden nachfolgend die Begriffsbestimmungen sowie die differenzierten Aufgaben von Nahversorgungszentren und Nahversorgungslagen vorangestellt.

Weitere zentrenrelevante Sortimente des mittel- bis langfristigen Bedarfs bleiben auf ergänzende Versorgungsfunktionen beschränkt.

Darüber hinaus bieten sich wohngebietsnahe Dienstleistungen und Gastronomie an. Nahversorgungslagen übernehmen ergänzende Aufgaben zu allen zentralen Versorgungsbereichen, um eine möglichst flächendeckende wohnungsnahe Versorgung zu sichern.

Die Standorte sollten über eine wohngebietsintegrierte Lage verfügen, um veritable Nahversorgungsfunktionen ausfüllen zu können.

In Ausnahmefällen sind auch Randlagen zu Wohngebieten denkbar, wenn die Standorte strukturell zur besseren flächendeckenden Nahversorgung eines gesamten Wohngebietes beitragen.

Darüber hinaus muss der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit erbracht werden. Im Rahmen der hierarchisch gegliederten Zentren- und Standortstruktur sind die weiteren, ergänzenden Versorgungsfunktionen von Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet von Cottbus in der Funktionszuweisung und bei potenziellen Weiterentwicklungen auf das A-Zentrum Innenstadt abzustimmen.

Die städtebauliche Qualität der Innenstadt von Cottbus liegt in der Verknüpfung von historischem Stadtkern mit sanierter Bausubstanz und modernen Gebäudekomplexen.

Generell ist festzustellen, dass die Innenstadt in den letzten Jahren an Attraktivität und Anziehungskraft gewonnen hat. Durch die positive Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet Mitte, konnte die Wohnfunktion gestärkt und weiter ausgebaut werden.

Die Prognose mit weiteren Zuwachsraten der Einwohnerzahlen vgl. Bildet der zentrale Versorgungsbereich einer Innenstadt eine funktionale Einheit und bietet den Einwohnern sowie Besuchern eine veritable, erlebbare Struktur, wird dieser als anziehender Einzelhandelsstandort wahrgenommen.

Für die Erzeugung einer urbanen Atmosphäre sind jedoch nicht nur ein attraktiver Branchenmix sowie eine ansprechende Gestaltung des öffentlichen Raumes essentiell, sondern auch die kompakte und verdichtete Anordnung trägt zur angestrebten Lebendigkeit bei.

Eine zu weit gefasste räumliche Ausprägung kann eine Überdehnung des innerstädtischen Zentrums und daraus resultierend unattraktive Randbereiche und Leerstände zur Folge haben.

Mit der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist auch eine Überprüfung der räumlichen Abgrenzung des A-Zentrums Innenstadt, hinsichtlich eingebundener Funktionen und des Einzelhandelsbesatzes der Geschäftslagen, erfolgt.

Danach ist festzustellen, dass der als A-Zentrum Innenstadt abgegrenzte zentrale Versorgungsbereich weiterhin Bestand hat. Das A-Zentrum Innenstadt stellt einen zusammenhängenden, funktionalen Geschäftsbereich dar, in dem im Sinne der Baugesetzgebung und der Definition zentraler Versorgungsbereiche neben dem Schwerpunkt Einzelhandel weitere Funktionen und Nutzungen einbezogen sind.

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept von die innerstädtische Verdichtung und funktionale Verknüpfung der Einkaufsschwerpunkte als ein wesentliches Defizit der Cottbuser Innenstadt benannt.

Die Splittung der Frequenzen ist nicht nur nachteilig für die Wahrnehmung und Ausstrahlungskraft der Innenstadt, sondern auch für die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven der einzelnen Hauptgeschäftsbereiche.

Die im Nordwesten der Innenstadt angesiedelte Spreegalerie verzeichnet Leerstände, die auch u. Mit der Realisierung des 2. Dabei ist nochmals deutlich hervorzuheben, dass die Verknüpfung der innerstädtischen Schwerpunktbereiche nur über sich ergänzende Angebotsstrukturen und geeignete Wegebeziehungen möglich ist.

Stadtplanerische und einzelhandelsstrukturelle Rahmenbedingungen sind in der Betrachtung zur Umsetzung des 2.

Der Anstieg der Bevölkerung im Stadtgebiet Mitte vollzieht sich nicht nur retrospektiv sondern auch perspektivisch auf einem relativ hohen Niveau.

Das bisherige Zentren- und Standortkonzept weist für die Nahversorgungsfunktionen des Stadtgebiets Mitte folgende Zentren und Lagen aus: Darüber hinaus verfügt Galeria Kaufhof über ein nahversorgungsrelevantes Angebot, auch Drogeriemärkte sind beispielsweise zu berücksichtigen.

Die Nahversorgungslage wird auch in dieser Funktion im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesen. Das bisherige Nahversorgungszentrum Ostrower Wohnpark wurde als zentraler Versorgungsbereich festgelegt.

Aufgrund des begrenzten Bevölkerungspotenzials im Umfeld war die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Lebensmittelmarktes nicht gegeben.

Zum einen ist es vorrangige Aufgabe von Nahversorgungszentren adäquate Angebote für die Grundversorgung zu unterbreiten, dieses kann aufgrund der Aufgabe des Lebensmittelmarktes und des Fleischers nicht mehr gewährleistet werden.

Auch potenziell ist keine Veränderung der Situation zu erwarten, da das Objekt bereits einer anderweitigen Nutzung zugeführt wurde. Zum anderen ist aus dem Begriffsverständnis zentraler Versorgungsbereiche abzuleiten, dass die Anforderungen, die an einen zentralen Versorgungsbereich gestellt werden, durch das D-Zentrum nicht mehr gewährleistet und auch in Zukunft nicht gesichert werden können, da die Voraussetzungen zur Neuansiedlung eines nahversorgungsrelevanten Kernanbieters im räumlich abgegrenzten Bereich fehlen.

Nach Definition des Bundesverwaltungsgerichts vom sind Zentrale Versorgungsbereiche räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.

Vor diesem Hintergrund ist eine Neubewertung der Nahversorgungsstrukturen und deren Entwicklungsperspektiven im Stadtgebiet Mitte zwingend.

Dabei sind insbesondere Wohnbauflächenpotenziale und damit verbunden die perspektivische Nachfrageentwicklung zu berücksichtigen. Die folgende Tabelle bewertet die Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf das aktuelle und erwartete Einwohnerpotenzial im Stadtgebiet Mitte.

Ein zusätzlicher Nahversorger ist in Abhängigkeit der Standortwahl zum einen wirtschaftlich tragfähig, zum anderen stärkt er die Nahversorgungsfunktionen im Stadtgebiet Mitte.

Darin enthalten ist die Empfehlung zur Neuausweisung einer Nahversorgungslage, um die bereits angesprochenen strukturellen Defizite in Mitte zu beseitigen.

Das Nahversorgungskonzept umfasst zukünftig: Die Lage ist im Besonderen auf die südlichen Wohngebiete ausgerichtet.

Neben bestehenden, sanierten Wohnungsbestand ist es vor allem auch die angestrebte Wohnungsbauentwicklung, die eine Verbesserung der Nahversorgungssituation erfordert.

Städtebaulich ist vor allem von Relevanz, dass die geplante Nahversorgungslage neben Überschneidungen mit den Anbietern des A-Zentrums und der Nahversorgungslage Neustädter Platz auch einen eigenständigen Einzugsbereich generiert.

Die Empfehlung für eine Nahversorgungslage berücksichtigt das vorhandene Nachfragepotenzial. Ungeachtet vorhandener Flächenpotenziale ist eine Ausweisung für ein Nahversorgungszentrum nicht zu empfehlen.

Aufgrund der Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich ist ein zunehmender Wettbewerb mit dem A-Zentrum zu erwarten.

Dies sollte ausgeschlossen werden. Aktivierte Wohnbauflächen in der Innenstadt und innenstadtnahen Lagen Stand.

Magnetanbieter der Nahversorgungslage ist ein Lebensmitteldiscounter Netto Marken-Discount , ergänzt durch einen Bäcker und einen Getränkemarkt, im Obergeschoss der Immobilie sind gewerbliche Nutzungen.

Die Einstufung als Nahversorgungslage verfolgt zwei Ziele, zum einen oben angesprochene, ergänzende Versorgungsfunktion, zum anderen die Vermeidung stärkerer Wechselwirkungen mit innerstädtischen Angeboten.

Durch den Funktionsverlust des ehemaligen Nahversorgungszentrums Ostrower Wohnpark gewinnt die unmittelbare Nahversorgungsbedeutung im Standortumfeld stärker an Gewicht.

Der Lebensmitteldiscounter schöpft zusammen mit dem Bäcker und dem Getränkemarkt derzeit die angestrebte Regeldimensionierung für Nahversor- Eine zukünftige Standorterweiterung ist nicht zu empfehlen und durch die eigenen Versorgungsfunktionen nicht gedeckt.

Eine Verlagerung des Busbahnhofs ist mit der Entwicklung des Hauptbahnhofs und des weiteren Umfeldes in einem Zeithorizont bis geplant.

Im vorangegangenen Abschnitt wurde bereits auf die Wohnbauflächenpotenziale, die aktiviert werden sollen, hingewiesen. Damit ist auch eine Perspektive für die Nahversorgungslage gegeben.

Die zur Verfügung stehenden Flächenpotenziale sind sicherlich für eine Nahversorgungslage überdimensioniert, die Abbildung kennzeichnet vielmehr ein Areal zur räumlichen Einbindung.

Die Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsbetrieben ist städtebaulich nicht zu empfehlen. Weitere Potenziale sind nicht erkennbar.

Die Nahversorgungslage soll eine Ergänzung zu bestehenden Nahversorgungsstrukturen darstellen und nicht zu stärkeren Wettbewerbsverflechtungen mit innerstädtischen Anbietern oder zentralen Versorgungsbereichen des angrenzenden Stadtgebietes Süd führen.

Die Stabilisierung und Aufrechterhaltung einer qualifizierten Grundversorgung erfordert auch zukünftig die Konzentration der Versorgungsfunktionen auf das Stadtteilzentrum.

Mit seiner zentralen Lage innerhalb von Neu- Schmellwitz, eingebunden zwischen Alt-Schmellwitz geringe Entfernung zum Anger und dem peripheren Ortsteil Saspow ist gute Voraussetzung, das Stadtteilzentrum als Lebensmittelpunkt der umliegenden Ortsteile zu sichern.

In den letzten Jahren haben sich neben den Stadtteilladen zahlreiche soziale Angebote etabliert, die wichtige soziale Aufgaben für die Bevölkerung, insbesondere des Ortsteils Schmellwitz übernehmen.

Darüber hinaus sind in dem Plattenbau mehrere Arztpraxen und Dienstleister untergebracht. Die Angebotssituation hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert und ist durch Geschäftsaufgaben und Leerstand in der vorhandenen Gebäudesubstanz gekennzeichnet.

Dienstleister im Stadtteilzentrum vertreten. Auf die Anbieterrückgänge und den Funktionsverlust im Einzelhandel im Stadtteilzentrum wurde bereits hingewiesen, eine weitere Schrumpfung auf den REWE-Komplex wäre einerseits denkbar, um die Anbieterstruktur und die Frequenzen zu bündeln, wird unter Berücksichtigung der sozialen Angebote in den anderen Gebäudekomplexen jedoch gegenwärtig nicht empfohlen.

Das Stadtteilzentrum hat Versorgungsaufgaben aber auch bedeutende kommunikative und soziale Funktionen zu übernehmen, diese am Standort zu bündeln, ist ein städtebauliches Ziel.

Auch vor dem Hintergrund des sukzessiven Nachfragerückgangs in den kommenden Jahren, ist über das multifunktionale Angebot die Sicherung der Versorgungsfunktion anzustreben.

In den letzten Jahren ist ein Bedeutungsverlust der zentralen Versorgungsbereiche zu verzeichnen. Das bisherige Zentren- und Standortkonzept weist für die Nahversorgungsfunktionen des Stadtgebiets Nord folgende Zentren und Lagen aus: Für das D-Zentrum Am Nordrand als Nahversorgungszentrum für den nördlichen Siedlungsbereich ausgewiesen, ist zu konstatieren, dass die Gebäude komplett leer stehen und damit das Nahversorgungszentrum nicht mehr existent ist.

Der neue Standort weist eine zentrale Lage zwischen Wohngebieten aus und verfügt damit über die Qualität einer Nahversorgungslage. Mit modernen Angebotskonzept ist der Markt als wettbewerbsfähig einzustufen, auch weil sich im Unterschied zum ehemaligen Nahversorgungszentrum die Parkplatzsituation deutlich verbessert hat.

Der Anbieter ist aus der Immobilie ausgezogen. Die Flächen sind gegenwärtig leerstehend. Eine Reaktivierung der Lage, d. Insgesamt verfügt das Stadtgebiet Nord aktuell über vier Discounter bzw.

Natürlich übernehmen die Standorte auch Nahversorgungsfunktionen für die umliegende Bevölkerung, sind jedoch aufgrund der Standortgegebenheiten nicht als Nahversorgungslagen im Zentren- und Standortkonzept ausgewiesen.

Die nahversorgungsrelevanten Betriebsformen Supermarkt, Discounter weisen dagegen eine unterdurchschnittliche Ausstattung auf.

Natürlich sind die Spielräume durch den vorhandenen Standortwettbewerb trotzdem stark eingeschränkt. Aktuell ist die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes Am Nordrand mit ca.

Die folgende Tabelle bewertet die Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf das aktuelle und erwartete Einwohnerpotenzial im Stadtgebiet Nord.

In begründeten Fällen sind auch Entwicklungsmöglichkeiten den Nahversorgungslagen einzuräumen, wenn damit die Sicherung der Nahversorgungslage gewährleistet wird.

Nahversorgungsstrukturen für das Stadtgebiet Nord Mit dem Konzept wird eine räumlich ausgewogene Nahversorgungsstruktur für das Stadtgebiet Nord angestrebt.

Eine Stabilisierung des zentralen Versorgungsbereichs ist das erstrangige Ziel. Auch die neu ausgewiesenen Nahversorgungslagen sind starken Wettbewerbsverflechtungen unterlegen, wie die Radien der Einzugsbereiche dokumentieren.

Aufgrund der vorhandenen Angebotssituation mit einer hohen Dichte von Lebensmittelmärkten im Stadtgebiet Nord sind Perspektiven für die Ausweisung weiterer Nahversorgungslagen kaum gegeben.

Wie bereits mehrfach dargelegt, ist eine weitere Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes Am Nordrand geplant.

Mit der Ausweisung der beiden Nahversorgungslagen werden die strukturellen Defizite, welche durch die Aufgabe des Nahversorgungszentrums Am Nordrand entstanden sind, im Grundversorgungsbereich kompensiert.

Dieses Areal ist durch überwiegende Eigenheimbebauung gekennzeichnet, dagegen befinden sich unmittelbar nördlich am Standort angrenzend mehrere Wohnblöcke.

Trotz der räumlichen Nähe weisen die beiden Nahversorgungslagen keine funktionalen Verknüpfungen auf. Sie stehen zugleich auch im unmittelbaren Wettbewerb zueinander, wobei die Angebotskonzepte unterschiedlich ausgelegt sind.

Auf die Wettbewerbsverflechtungen der Nahversorgungslagen mit anderen Standorten wurde bereits im vorangegangen Abschnitt verwiesen.

Für die Nahversorgungslage Am Nordrand ist nach aktuellem Pla- Auch dieser Markt soll durch eine Filiale des Lebensmittelhandwerks ergänzt werden.

Stadtgebiet West Einbindung der Nahversorgungsfunktionen in die Zentren- und Standortstruktur des Stadtgebietes West Angebotsstrukturen des Stadtgebietes Cottbus-West, weitestgehend beschränkt auf Grundversorgungsfunktionen, sind letztlich auch ein Ausdruck der gesamtstädtischen Nachfrageverflechtung, insbesondere der Nähe zur Innenstadt, aber auch des Kaufkraftabflusses zur Einzelhandelsagglomeration um den real- Verbrauchermarkt in der Nachbargemeinde Kolkwitz.

Auch zukünftig orientiert sich die Weiterentwicklung der ortsteilbezogenen Versorgungsstrukturen: Das bisherige Zentren- und Standortkonzept des Stadtgebietes West umfasst insgesamt drei Nahversorgungszentren und zwei Nahversorgungslagen, zeigt sich somit als ausgeprägtes Nahversorgungskonzept.

Ursachen sind vor allem in einer notwendigen Altlastensanierung der Brachfläche zu sehen, die erst begonnen werden konnte.

Die aktuellen Planungen sehen weiterhin die Umsetzung eines Einzelhandelsstandortes vor, basierend auf einem aktuellen Planvorhaben. Beide Standorte sind nicht in die räumlich-funktionale Aufgabenteilung eines Nahversorgungskonzeptes eingebunden.

Der Standort am Nordrand des Stadtgebietes Cottbus-West erweist sich als vorrangig autoorientierter Lebensmittelmarkt ohne unmittelbaren Wohngebietsbezug.

Die bisher fehlende Ausstrahlungskraft des bestehenden Brunschwig-Centers mit einer eingeschränkten Kundenbindung aus dem unmittelbaren Umfeld führte in der Vergangenheit zu Tragfähigkeitsproblemen, die sich auch in Leerständen wiederspiegeln.

Auch wenn dieser neue Anbieter nicht unmittelbar in die nahversorgungsrelevante Wettbewerbssituation eingreift, so stärkt er doch den Gesamtstandort.

Der stadtgebietsintegrierte, angemessene Wettbewerbsbesatz verschärft sich somit spürbar unter Berücksichtigung des angrenzenden Flächenbesatzes in Kolkwitz.

Dieser hohe Wert dominiert letztlich auch die Gesamtsituation. Nachfolgende Tabelle bewertet zunächst eine mögliche Abstimmung der Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte auf die aktuelle und auf die prognostizierte Einwohnerzahl des Stadtgebietes Cottbus-West.

Analog zur Bewertung der Ist-Situation orientieren die Berechnungen auf eine Verkaufsflächenausstattung je Einwohner und vergleichen diese in einem Dichte-Index gegenüber dem Bundesdurchschnitt.

Entscheidend ist die Funktionsteilung der Nahversorgungsstrukturen ohne verschärften Wettbewerb untereinander. Dabei sind neben der angestrebten Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen auch Wechselwirkungen mit der Innenstadt zu berücksichtigen.

Standortstrukturen zur flächendeckenden Absicherung der Nahversorgung und zur funktionsteiligen Wettbewerbssituation: Die zusätzliche Standortentwicklung berührt unmittelbar die Frage der zukünftigen zentralen Versorgungsbereiche des Stadtgebietes Cottbus-West.

Grundsätzlich kann festgehalten werden: Die positive Nachfrageentwicklung bildet die wirtschaftliche Basis eines zusätzlichen zentralen Versorgungsbereiches, abgestimmt auf die Bestandsstrukturen.

Ausgewiesen wird zudem das Einwohnerpotenzial im jeweiligen Nahversorgungsumfeld.

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